顧客保護の放棄（セットバック問題）

この問題はアルコとしては、被害者である部分もありますが、かといって物件調査の不充分と、顧客保護の放棄にはあたると言わざるを得ません。

セットバックせずに道路の上に家を建て、お客様と区役所との訴訟に責任転嫁した。

セットバックとは、道路が将来に向けて地域の安全基準を満たすために、道幅の半分が2mを満たすために、土地の持ち主が残りの足りない部分について、自分の土地を提供するという法令上の決まりです。

道路幅を確保するために、持ち主が変わった時点で土地を削るわけです。

さて、このようなセットバックの有無に対する調査不足の過失は、どのような問題となるでしょうか？

契約締結上の過失　最高裁判所昭和５９年９月１８日判決
取引を開始し契約準備段階に入ったものは、一般市民間における関係とは異なり、信義則の支配する緊密な関係に立つのであるから、のちに契約が締結されたか否かを問わず、相互に相手方の人格、財産を害しない信義則上の義務を負うものというべきで、これに違反して相手方に損害を及ぼしたときは、契約締結に至らない場合でも契約責任としての損害賠償義務を認めるのが相当である。出典：不動産に強い弁護士による法律相談

この判例は買主の非を認めるもので、かつ契約前のことを問題としていますが、物件調査でセットバックの有無を看過した結果、買主に損害を与えたことは、この判例同様契約締結上の過失として、契約不適合責任を問われるべきものです。

また、本来売主には錯誤の開発許可を出した自治体に対しても、損害賠償請求の権利があると考えられます。（実際には何故かそのようになっていませんが）

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